Die richtige Immobilienbewertung

Die Wertermittlung einer Immobilie zählt als einer der wichtigsten Schritte, der am Anfang eines jeden Verkaufs- oder Kaufprozesses steht. Durch eine professionelle Immobilienbewertung kann eine realistische Einschätzung eines möglichen Verkaufspreises gewährleistet werden. Sie dient somit dem Zweck der Ermittlung des Verkehrswertes – dem Preis, der für eine Immobilie erzielt werden kann.

Gründe für die Wertermittlung

Gründe für die Wertermittlung einer Immobilie können vielfältig sein. Eine Immobilienbewertung wird notwendig, wenn es sich beispielsweise um einen Erbfall, eine Scheidung, Zwangsversteigerung oder auch eine Feststellung des Wertes einer Immobilie gegenüber dem Finanzamt handelt. Die Ermittlung des Verkehrswertes dient hier vor allem einerseits dem Zweck der Berechnung gerechter Anteile des ermittelten Wertes oder andererseits der besseren Einschätzung der abzuführenden Steuern.

Eine Immobilienbewertung kann natürlich auch aus reinem Interesse geschehen. So kann zum Beispiel eine Bewertung aus Interesse dazu dienen den Überblick über das aktuelle Marktgeschehen zu behalten und Schritte bezüglich einer Immobilie besser zu planen. Auch unterstützt eine Wertermittlung die Ermittlung des Kaufpreises. Ist dieser zu hoch angesetzt, finden sich keine Käufer. Ist der Kaufpreis zu niedrig veranschlagt, besteht die Wahrscheinlichkeit, die Immobilie unter Wert zu verkaufen. 

Wertermittlungsverfahren

Die Ermittlung eines Verkehrswertes erfolgt unter den Grundsätzen der ImmoWertV. Diese Verordnung stützt sich auf drei Verfahren zur Wertermittlung.

Das Vergleichswertverfahren stellt gleichartige Objekte einander gegenüber, vergleicht Faktoren, wie die Lage oder die Größe und ermittelt daraus einen angemessenen Wert.

Das Ertragswertverfahren wird besonders bei Kapitalwertanlagen verwendet. Der Verkehrswert ergibt sich aus der Summe vom Bodenwert und dem Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen. 

Das Sachwertverfahren berechnet den Verkehrswert einer Immobilie aus der Summe des Bodenwertes, des Wertes der baulichen Anlage sowie dem Wert der sonstigen Anlagen. Das Verfahren kommt vor allem dann zum Einsatz, wenn der exklusive Wert einer vermieteten oder eigengenutzten Immobilie nicht berücksichtigt werden kann.

wertbeeinflussende Faktoren

• Lage

• Anbindung an öffentlichen Nahverkehr etc. und allgemeine Infrastruktur

• Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kitas, Ärzten, Kultureinrichtungen etc. 

• nahegelegene Grünanlagen, Gewässer

• Bebauung und Atmosphäre des Gebietes